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          張華容:商業地產,新周期…
          本輪地產周期中,商業地產將成為房地產企業在后開發時代…

          2018-04-18張華容:商業地產,新周期的大挑戰

           

          在本輪地產周期中,商業地產將成為房地產企業在后開發時代的主戰場和勝負手,商業地產金融屬性的凸顯以及實體商業的自我革新將進一步激活這一片巨大市場。

          3月22日,由觀點地產新媒體主辦,主題為“小年大周期”的2018觀點年度論壇在深圳開幕。

          作為主題演講嘉賓,愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容在論壇上發言,分析了在本輪地產周期中,商業地產將成為房地產企業在后開發時代的主戰場和勝負手,商業地產金融屬性的凸顯以及實體商業的自我革新將進一步激活這一片巨大市場。

           

          商業,從雞肋到必備

          張華容在演講中表示,不管2018年被判斷是地產的“小年”還是“大年”,城鎮化的趨勢依然驅動著中國房地產的基本方向。兩會政府報告顯示,過去5年我國的城鎮化比率已從之前的52.6% 提升到了 58.5% ,還會有 8000 萬農業人口進入城鎮,成為城鎮居民,其中今年要增加 1300 萬人。

          這種城鎮化趨勢投射到商業地產領域,2017年新開業的504個購物中心中,三四線城市新開項目數量、體量占比均最高;國家統計局最新數據顯示,三四線城市人口數量占全國人口總量的近53%,而購物中心數量僅占全國購物中心總量的16.5%,未來三四線城市的消費升級將成為大消費行業的催化劑。

          雖然整體向好,但由于政策面的調控,房地產企業靠快速銷售進行擴張的時代已經急劇變化,當房地產進入后開發時代,就意味著進入全產品線、全價值鏈、全商業模式的全面競爭。

          最直觀的體現就是,在國內排名百強房企中,少有不涉及商業地產業務的企業,越來越多的房地產企業,增大商業地產業務的投入,重視起原來眼中的“雞肋”。

           

          金融屬性更強,“錢途”更廣

          華爾街曾有句話,“只要有穩定的現金流,就把它證券化”。商業地產作為能夠貢獻穩定現金流的實物資產,本身就是最適合拿來進行資本創新的版塊。

          尤其是在在金融監管更加嚴格,去杠桿化明顯,融資難度明顯增加的大環境下,利用政策面對于股權融資等直接融資方式的開放態度,商業不動產的金融證券化將成為整個房地產融資的重頭。

          愛琴海商業集團作為覆蓋商業不動產“投融管退”全流程的運營商,過去的幾年中不僅堅持強化“管”的能力,更在逐步完善“融”與“退”上的業務能力。

          在過往的合作中,愛琴海很多合作的地產企業在房地產開發融資這方面會遇到一些困難,但相比來說商業不動產不管是在籌建還是運營期,經營性收益的融資往往比較活躍,還會出現金融資本主動尋求合作的情況。

          今年就能看到愛琴海依托慈溪、貴陽項目進行的金融產品上的創新,同時愛琴海商業集團也在用商業經營性收入運作一些金融產品,商業物業的金融價值和金融屬性越來越強,也是對開發商和房地產運營企業做金融互動的一個良好方向。

           

          在資本收益率下談資產管理

          無論是新增資產的運營,還是存量資產的盤活,亦或商業不動產的金融證券化,資產的收益率是業主和資本方考慮的最基本訴求,也是愛琴海商業集團區別于其他運營商的核心業務能力。

          通過與愛琴海商業集團的合作,商業不動產在EBITDA、得鋪率、出租率、坪效等關鍵數據上都會得到提升。以EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)為例,EBIDA的最大化一直愛琴海運營團隊的管理目標。因為該數據一個切片指標,資本市場對商業物業的估值,基于未來能賺多少錢,而不是建造項目已經花了多少錢,所以這一關鍵指標的提升,無論是為商業物業持有者融資還是在最后退出時,都能大大提升資產水平。

           

          科技成為零售剛需

          張華容表示,過去有一段時間,很多人都談到實體商業要被電商沖垮。這是因為在那段時間,實體零售人一直在自己的一畝三分地去低頭耕作,很少有抬起頭看未來發展的。結果電子商務的浪潮一下子沖上來,之前挖好的“護城河”根本沒起什么作用。

          這兩年來,“電商威脅論”之所以不再占據主流,一方面是互聯網紅利消退,線上的獲客成本與線下出現了倒掛。另一方面就是實體商業從業者,開始主動擁抱新科技,大規模的進行數據化的自我革新。

          愛琴海商業集團近年來一直在推動組織的數據化變革,尤其是提升自身對數據的運營能力,通過多個商業系統的打通與互聯,建立更加有效地連接消費者,實現精準營銷以及全生命周期數據的運營,為消費提供線上線下一體化的全新的消費體驗。

           

          以產品思維看商業

          在演講中,張華容著重分析了線下商業的發展未來。對于“新舊零售”的討論,她表示零售一直就是一門根植于“人貨場”的生意,并沒有新舊之分,目前的很多創新,是源于更堅定的從用戶出發。

          可以說以往那種渠道為王、功能型需求、以產品為中心、價格戰及經驗判斷的時代正在消退,商業人開始進入線上線下全渠道、激活體驗型需求、以用戶為中心、價值戰和數據運營的全新時代。

          尤其是對體驗型需求的滿足上,代表著實體商業的發展方向。因為相比于電商是追求時間上的效率,而線下零售是追求空間上的效率。

          未來的零售不僅要有產品思維,更要有產品體驗,就是讓消費者在一個實體空間內完成富體驗,包含場景上的、業態上的、營銷上的甚至于空間上的全新體驗。

          張華容表示,愛琴海購物公園作為國內知名的購物中心品牌,一直致力于洞察并創造性滿足消費者的體驗型需求,愛琴海所打造的“光的空間”、屋頂馬術場、室內冰雪樂園、天空婚禮堂在業界均屬首創。

          以“愛琴海小店長日”、“鏡像藝術大展”、“π工場”等場景體驗也成為了近年來被廣泛報道的成功案例。而愛琴海特色化的外立面以及室內場景氛圍,也逐漸形成了自身的標簽化特色。

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